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                                                                                       INFORMATION FÜR PRIVATPERSONEN, DIE IMMOBILIENIWOHNUNGSEIGENTUM  DURCH DIE VERMITTLUNG VON IMMOBILIENMAKLERN KAUFEN
-                                                                                                                                        Gemäß Neufassung des schwedischen Maklerrechts vom 01.10.1995 -
                                                                                                                                                              
Untersuchungspflicht des Käufers
Das Gesetz setzt voraus, daß Sie als Käufer das Kaufobjekt sorgfaltig und eingehend untersuchen. Dies ist besonders wichtig, wenn es sich um Immobilien (bebaute Grundstücke und Erbbaurechte) handelt. Das Gesetz schreibt vor, daß der Käufer eine Untersuchung vornehmen soll, die "im Hin-blick auf den Zustand des Grundstücks, die Beschaffenheit anderer vergleichbarer Grundstücke sowie die Umstände zur Zeit des Kaufs erforderlich ist. " Das Gesetz geht davon aus, daß das Grundstück so übernommen wird, wie es tatsächlich ist. Oder, mit anderen Worten, daß alle Grundstücke in befindlichem Zustand verkauft werden. Das bedeutet, daß Sie als Käufer keine Mühe scheuen sollten, die physische Beschaffenheit des Grundstücks möglichst gen au festzustellen. Normalerweise gehört dazu jedoch nicht, daß Sie als Käufer Ein- griffe oder Beschädigungen am Gebäude vornehmen müssen. Derartiges ist ohne Erlaubnis des Verkäufers auch nicht gestattet. Als Käufer sind Sie nicht berechtigt, den Verkäufer nach dem Kauf( wenn der Kaufvertrag von bei den Parteien unterschrieben worden ist) für solche Fehler oder Mängel zu Verantwortung zu ziehen, die von Ihnen bei der Untersuchung, die vorgenommen wurde oder die vorzunehmen gewesen wäre, hätten entdeckt oder vermutet werden können / müssen. Die Untersuchungspflicht des Käufers besteht darin, sich alles was zu sehen möglich ist sorgfältig und gründlich anzusehen. Bei der Untersuchung dunkler Räume sollen Sie also eine Taschenlampe benutzen. Es gehört zur Untersuchungspflicht, Teppiche und Gardinen hochzuheben, um sich die Außenschicht der Fußböden und Wände anzusehen. Räume im Fundament, im Keller und auf dem Boden und die keine Wohnräume sind, sind auch zu inspizieren. Fassade und Dach gehören ebenfalls zur Untersuchungspflicht des Käufers. Es gehört selbst- verständlich zu Untersuchungspflicht, eventuelle sonstige Gebäude auf dem Grundstück zu inspizieren, sowie auch andere Anlagen, z. B. Brunnen für Wasser oder Abwässer. Für solche Fehler und Mängel, die von Ihnen als Käufer hätten erkannt werden können / müssen, kann der Verkäufer nicht verantwortlich gemacht werden.
Noch wichtiger ist es oft, daß, wenn Sie etwas entdecken, was auf einen Fehler oder Mangel hindeuten kann, gehört es zu Ihrer Untersuchungspflicht, dies näher zu untersuchen. Um ein Beispiel zu nennen, so muß ein Stockfleck nicht unbedingt ein Fehler sein, er kann aber ein Zeichen für einen zugrundeliegenden eventuellen Fehler sein. Es gehört dann zu Ihrer Untersuchungspflicht, sich zu vergewissern, wodurch der Stockfleck verursacht wurde. Normalerweise kann der Verkäufer nämlich nicht für den Fehler, der den Stockfleck verursacht hat, verant- wortlich gemacht werden - unabhängig von der Art des Fehlers -, wenn Sie versäumt haben, die zugrundeliegende Ursache für den Fleck zu untersuchen. Person daraus gezogen hהtte. Oftmals kann es trotzdem zu empfehlen sein, sich helfen zu lassen. Vielleicht haben Sie einen Bekannten, der mehr Kenntnisse und Erfahrung hat als Sie oder der die rein physischen Momente, die ja tatsהchlich durch die Untersuchungspflicht notwendig werden kצnnen, leichterausfhren kann. Mitunter, und insbesondere wenn der Verdacht auf schwerwiegende Fehler aufgekommen ist, kann es vorteilhaft sein, jemanden zu beauftragen, der Besichtigungen fachgerecht ausfhrt. Es ist wichtig, daraufhinzuweisen, da der Makler die Untersuchung nicht fr Sie vornehmen kann, da es auch nicht seine Aufgabe ist, und zwar u.a. deshalb nicht, weil es seine gesetzlich festgelegte Pflicht ist, unparteiisch zwischen Kהufer und Verkהufer zu stehen. Die Folgen einernicht vollstהndig durchgefhrten Untersuchung kצnnen im Grunde so beschrieben werden, da der Kהufer ein bewutes Risiko eingeht. Ob dieses Risiko gro oder gering ist, kann nicht generell beurteilt werden, das mssen Sie als knftiger Kהufer selbst beurteilen. In sol- chen Fהllen, wo der Kהufer in Bezug auf das Grundstck etwas garantiert oder versprochen hat, braucht das, wofr das Versprechen gilt, in gerade dieser Hinsicht nicht inspiziert zu werden. Sie sollten jedoch bedenken, da eventuelle Garantien oder Versprechen seitens des Ver- kהufers im schlimmsten Fall zu beweisen sein mssen.
                                                                                                                                                          Über sogenannte "versteckte Fehler"
Mit "versteckten Fehlern" sind solche Fehler oder Mהngel am Grundstck gemeint, von denen der Kהufer bei Abschlu des Kaufvertrages nichts wute und auf die auch kein Verdacht bestand. Der Fehler sollte bei der Untersuchung nicht einmal zu vermuten gewesen sein. Damit ein Verkהufer fr einen versteckten Fehlerverantwortlich sein soll, wird auerdem ver-langt, da der Fehler bedeutet, da das Grundstck von dem, was der Kהufer mit Recht beim Kauf voraussetzen konnte, abweicht. Das bedeutet, da bei der Beurteilung, ob der versteckte Feh- lerauch ein Fehlerist, fr den der Verkהufer verantwortlich ist, das Alter des Gebהudes und die Verwendungsweise oft die entscheidende Bedeutung bekommt. Mit anderen Worten, Sie als Kהufer mssen die technische und wirtschaftliche Lebensdauer der verschiedenen Gebהu- deteile und der Installationen beurteilen. So kצnnen Sie z.B. als Kהufer kaum damit rechnen, da eine 20 Jahre alte ײlheizanlage fehlerfrei ist, so-dern normalerweise vielmehr verstehen, da die Heizanlage jederzeit durch eine neue ersetzt werden mu.
Es ist auch wichtig einzusehen, da die Verantwortung des Verkהufers fr versteckte Fehler nicht die Standarderhצhung umfat, die durch eine Reparaturodereinen Austausch entsteht. Es ist ja nicht die Absicht, da der Kהufer ein besseres Grundstck bekommen soll als das, wo- mit er beim Kauf rechnete. Man kann praktisch sagen, da die versteckten Fehler, fr die der Verkהufer letztendlich verantwortlich ist, in ersten Linie Mהngel in der Konstruktion oder Ausfhrung des Gebהudes (z.B. Pfuscharbeit) sind.
                                                                                                                                                           Rechtliche Normen für Kaufverträge
Damit der Kauf eines Grundstcks, Erbbaurechts oder Wohnungseigentums als gltig anerkannt werden kann, sind gewisse Formerfordernisse zu erfllen. Die wichtigste Formvorschrift ist, da ein Kauferst dann gltig wird, wenn sהmtliche Verkהufer und Kהufer den Kaufvertrag unterzeichnet haben. Bevor das geschehen ist, liegt keinerlei rechtliche Gebundenheit vor. Ein mndliches oder schriftliches Versprechen zu verkaufen oder ein Angebot zu kaufen gilt also nicht - nur ein von sהmtl ichen Parteien unterzeichneter Kaufvertrag ist eine gltige Ver- einbarung. Wenn ein gltiger, formrichtiger Kaufzustande gekommen ist, ist dieserfr beide Parteien bin-dend. Man kann einen Vertrag also nicht einseitig "bereuen".
In diesem Zusammenhang soll daraufhingewiesen werden, da es letztlich Sache des Eigentmers ist zu bestimmen, ob er verkauft, zu welchen Bedingungen er in diesem Falle verkauft und an wen er verkauft. Fr Grundstcke und Erbbaurechte gilt, da Bestimmungen, die Vorbehaltsklauseln fr den Kauf enthalten und diesen dadurch "in derSchwebe" halten, mit in den Kaufvertrag aufgenommen werden mssen, um Gltigkeit zu erlangen. Es ist hהufig der Fall, da der Kהufer es zu Be-dingung fr den Kaufmacht, da ihm eine Anleihe bewil- ligt wird, um den Kauffinanzieren zu kצnnen. Andere, hהufig  vorkommende Bedingungen sind, da der Kהufer gewisse Anleihe rnehmen mu, da es ihm gelingt, seine bisherige Wohnung zu ververkaufen oder da er das Grundstck von einem Fachmann besichtigen lassen kann usw. Was den Verkהufer betrifft, kann zur Bedingung gemacht werden, da es ihm gelingt, eine andere Wohnung zu kaufen, in die er einziehen kann. Bedingungen dieser Art sollen also in den Kaufvertrag aufgenommen worden sein, um Gltigkeit zu erlangen. Man gibt oft einen bestimmten letzten Termin an, bis zu dem die Bedingungen gelten soll, und zwar deshalb, weil die Gegenpartei innerhalb einer angemessenen Frist wissen soll, ob der Kauf gltig ist oder nicht. Die Frage, ob eine in der Schwebe haltende Bedingung vorkommen soll oder nicht, ist Teil der Verhandlung zwischen den Parteien. Ein Verkהufer, der die Mצglichkeit hat, zwischen einem Kהufer, der z. B. einen Vorbehalt verlangt und einem anderen Kהufer, der diesen Anspruch nicht stellt, zu wהhlen, wird sich wahrscheinlich frden Letzteren ent- scheiden, wenn der Vertragan sonsten gleich ist.